📰 2026/05/29 房地產新聞早報

6/18 央行理監事會即將登場，4 月全體銀行不動產放款占總放款比率降至 35.42%，連續三個月低於 36%，回到 2020 年房市起漲初期水位。住商不動產研究室點出「表面降溫、內部壓力仍高」的微妙階段，房貸增速放緩但房價未大幅修正，央行面臨近年最難一次政策抉擇。
業務應用：提醒客戶 6/18 前後房市政策可能有變化，觀望客戶可在會議結果出爐後再決策；若有自住需求且財力充裕，現階段議價空間大反而是進場時機。

央行最新議事錄揭露，理事們對房市管制鬆綁仍有保留，主因房貸集中度雖降但建商待售餘屋庫存高、購屋者預期心理未完全冷卻。2026 年起銀行不動產貸款總量已回歸各銀行內部控管。
業務應用：市場短期不會出現大幅鬆綁訊號，買方議價底氣仍在，可主動引導屋主接受合理讓利。

央行已於 2026 年 3 月將全國自然人「第 2 戶購屋貸款」成數上限由 5 成調高至 6 成，這是第七波管制中首見的局部鬆綁。
海線業務提醒：海線首換、二屋換屋客戶（如沙鹿、龍井、梧棲家庭換屋）多出 1 成成數，等於約多出 200-300 萬可運用資金，可主動聯繫名單。

新青安現行利率 1.775% 補貼將於 2026/7/31 到期，2.0 版三大改革定調：① 利率拉至 2.3% 以上、② 寬限期由 5 年縮為 3 年、③ 新增「80 條款」（年齡 + 貸款年期不得超過 80 年）。最吃虧族群為 45 歲以上的首購族與資金不足的小資族。
業務應用：近期有首購需求且符合條件的客戶，建議 7 月前完成申辦鎖定優惠；超過 45 歲的客戶要特別留意 80 條款上路後的可貸年期。

囤房稅 2.0 自 2024/7 上路、2025/5 開徵，全國採「家戶歸戶」第 4 戶起 2-4.8% 累進課稅。多屋族為節稅，2025 全年全國設籍住宅戶數新增 33 萬戶。出租並申報租金可降至 1.5-2.4%。
業務應用：多屋族客戶若無心持有，可建議釋出至市場，今年是稅率正式發威首年，賣壓會持續浮現。

公股銀行不動產放款比率降至 26.87%，距 30% 警戒線拉開明顯空間，金管會明確表態「釋出量能」，新青安自 2025/9 已排除在 72-2 條限制之外。
業務應用：公股房貸排撥壓力明顯緩解，鼓勵客戶優先送公股（土銀、合庫、台銀、華南、第一）申貸，過件速度比過去半年快很多。

2025 年 12 月起公股銀行非政策性房貸利率已落在 2.55% 起跳，2026 年預估持平但仍有微幅上調空間。新青安 1.775% 仍是相對甜蜜點，但 7/31 補貼到期後實質利率將回升至 2.275%。
業務應用：面對客戶要清楚說明「新青安到期」vs「2.0 上路」的成本差距，幫助客戶評估進場時機。

行庫房貸集中度（房貸占整體放款）升至 41% 創高，業者關注逾期放款比是否同步升高。新青安寬限期將自 2028 年起陸續到期，屆時月付金可能暴增 30-50%。
業務應用：提醒寬限期客戶提早做財務規劃，必要時可考慮在寬限期內出售換屋，避免到期才被動賣。

新青安撥貸案件自 2025/9/1 起不計入銀行法 72-2 條限制，公股銀行排撥壓力大幅改善。累計至 2026 年 1 月，新青安撥貸總額已達 1.19 兆元、15.26 萬戶。
業務應用：新青安符合資格的客戶不用擔心被「排撥」延宕，過件後 1-2 個月內多可順利動撥。

2026 Q1 六都成屋房價，除台北市上漲 0.9% 外，其餘五都全面盤整下修，中南部跌幅均超過 4.5%：

都會區	Q1 房價年變動
台北市	+0.9%
新北市	-2.1%
桃園市	-4.6%
台中市	-8.0%（重災）
台南市	-5.7%
高雄市	-4.8%

海線業務提醒：台中跌幅最重，要主動和屋主溝通開價策略，比照市場行情下修 5-8% 才有機會帶看。

近 2 年全台議價率上升 4 個百分點至 15.8%，專家直言這是房市十年難得的讓利空間，建議買方比開價低 15-20% 議價。並預估 2026 年是房價谷底，2027 年成交量可望微幅回升。
業務應用：對首購客戶要強調「現在是議價空間最大的時候」，鼓勵勇敢出價；對賣方屋主則用「再不調整就要面對 2026 谷底」的話術勸降。

台北市 2026 年 1 月住宅價格指數年跌 3.26%（大樓 -2.07%、華廈 -5.05%、公寓 -3.12%），三大類型全面轉跌。雖然量能微幅回穩，但價格仍在下行軌道，所謂「回溫」恐為假象。
業務應用：客戶若問北部行情，據實以告「量穩價跌」，避免高開導致斡旋僵局。

雙北房市整體量縮但百億級指標案件仍逆勢去化，呈「強者恆強」格局，反映買方資金集中在精華地段、品牌建商。中小型建案、蛋白區則明顯滯銷。
海線業務提醒：海線屬蛋白區，建議主推「自住、生活機能、學區」三大價值，淡化投資題材。

台中已無成交均價低於每坪 20 萬元的行政區，呈「2 字頭稀有、3 字頭起點、4 字頭基本盤」結構。沙鹿主力總價 1,580-2,312 萬、龍井 1,250-1,598 萬。中科二期台積電擴廠人潮外溢至海線。
海線業務提醒：沙鹿、龍井、梧棲是首購族與台積電上班族鎖定區，可主動開發竹科、中科外派族群名單。

2026 Q1 全台預售新案開價年減 26%，建商被迫「讓利取量」。專家預估全年總推案量約 2 兆元、年減 6-8%，呈「量跌、價穩、蛋白區微下跌」格局。
業務應用：新成屋面臨預售屋讓利競爭，可向屋主說明「不調整就賣不動」的市場壓力。

截至 2026/4 月底，全台待售新建案突破 19 萬戶，其中預售屋達 15 萬戶，創 2013 年以來新高。建商雖嘴硬不降價，但實際上已透過送家電、車位贈品、低自備款方式變相讓利。
業務應用：新成屋客戶若想撿便宜，現在是十年難得時機，鼓勵勇敢出價；中古屋同步受惠於預售屋價格壓力。

台中海線房市進入殺價戰，寶佳集團旗下多個建案以 每坪 2 字頭搶市，相當同區段高價個案的 6-7 折。對海線中古屋價格形成壓力。
海線業務提醒：遇到屋主堅持高開時，可直接拿出寶佳建案資料比價，逼屋主面對現實調整總價。

永慶房產集團預測 2026 房市「價緩跌、量盤整」，全年交易量約 25.7-26.4 萬棟（量縮 3% 至微增 2%）、價跌 3-5%。四大變數：AI 產業走向、關稅協議、兩岸關係、未來 3 年大量交屋潮。
業務應用：同公司觀點要熟練，客戶詢問時直接引用永慶集團數據增加可信度。

信義房屋指出 2026 年房市三大關鍵變數：政策、利率、資金。過往經驗顯示，交易量受外力短期大幅量縮後，隔年有回溫機率，2026 有機會先緩步築底。
業務應用：對賣方屋主可說明「2026 是底、2027 緩升」，再不出售可能要等更久；對買方則強調「築底期是最好進場時機」。

四大房仲（永慶、信義、住商、台灣房屋）2026 年 1-2 月成交量平穩，年增 1% 至年減 6%。雙北年增 7.2-13.9% 最多，桃園以南年減 1.5-8.2%。
海線業務提醒：中南部仍處下行段，業績壓力大，需更主動開發名單、加強帶看次數彌補成交率下滑。