📰 2026/05/24 房地產新聞早報

央行 2026/3/20 起首度放寬選擇性信用管制，第二戶購屋貸款成數從 5 成升至 6 成，這是 2024/9 第七波信用管制以來首次上調。理由：投機性購屋已下降、銀行風險控管改善、部分二戶為自住需求。
實質影響：1,500 萬房屋自備款由 750 萬降到 600 萬，雙薪家庭存款年限可縮短 4–5 年。

央行官方理監事會議完整決議文，含利率政策、信用管制細節、不動產貸款規範。會議引用時可直接連結原文，最高公信力。

財政部官方公告新青安貸款政策細節：自 112/8/1 起放寬條件，貸款利率補貼提高至 1.5 碼（0.375%），有效期間至 2026/7/31 止。後續是否延長、是否改 2.0 版尚未定案。

專家分析新青安 2.0 政策方向可能轉變，從鼓勵首購轉向「篩選真正自住族群」，避免財務體質不佳者勉強進場。意味著未來條件可能更嚴格，建議首購客戶現行 7 月前完成申辦。

央行同步放寬第二戶 + 縮短新青安寬限期。對換屋族（買第二戶）利多，對首購族（用新青安、寬限期內僅還息）則是警訊，需提早做月繳上升的準備。

新青安 3 年寬限期陸續到期，首批申辦者月繳款從 1 萬元跳至 4 萬元。3 招自救：① 申請延長寬限期（部分銀行受理）② 轉貸他行壓低利率 ③ 部分本金提前清償降月付。遇到客戶問還款壓力可直接回答。

新青安若停辦：首購買氣大幅萎縮，房市恐再降溫；若續辦但條件收緊：可能轉向更嚴格的所得排富、區域總價限制。對中部以南低總價市場（包含海線）影響相對較小但仍須觀察。

財訊深度報導：新青安爆量推升不動產貸款總量逼近銀行法 72-2 上限，引發「史上最嚴限貸令」。撥款延遲、銀行排撥、額度緊縮成為近期成交主要卡關點。

部分行庫排撥已排到 2026 年，賣方因急需資金被迫降價脫手，對「現金充足、不靠貸款的買方」反而是議價機會。可作為介紹現金買方時的話術參考。

六都 Q1 移轉棟數合計 4.7 萬棟，年減 2.2%，創 1999 年有紀錄以來第 3 低量。

縣市	Q1 棟數	年增率
台北市	6,089	+4.0%
新北市	10,929	+7.2%
台南市	4,944	+18.1%
台中市	8,579	-18.6%
高雄市	7,542	-5.7%

海線業務提醒：台中跌幅最深，2017 年以來同期新低。海線客戶量同步萎縮，需提高來電/帶看轉換率。

2026 Q1 六都平均議價率達 13.3 ~ 21.2%：

縣市	議價率	縣市	議價率
台北市	13.3%	桃園市	16.1%
新北市	13.5%	台南市	18.9%
台中市	14.1%	高雄市	21.2%

業務應用：賣方開價建議預留 14% 以上議價空間（中部），勿堅持高於市場行情。

Q1 新建案平均開價較去年同期年減 26%：高雄 -16%（冠）、台中 -14%、新北 -12%、台北 -1%。預售跌價會直接拖累中古行情，特別是區域內有新案推案的地段，中古議價空間將進一步擴大。

2026 年 4 月六都買賣移轉棟數寫下 8 年同期新低，分析認為股市熱絡分流購屋資金。5 月開會前最新月資料，可直接引用。

經濟日報觀察雙北撐盤、中南部修正，整體房市呈現「築底訊號」。意味跌勢可能趨緩，但反彈時點仍需觀察央行政策與新青安續辦動向。

全台待售新案 2024/9 約 12.7 萬戶，至 2026/5 暴增至 19 萬 4,947 戶，不到 2 年增逾 6.8 萬戶，創歷史新高。建商現金流壓力大，下半年讓利、降價、贈裝潢將更普遍。

全國商總理事長賴正鎰示警：2026 建商策略「不購地、少推案、建照展期」，土地市場急凍。建議地主開價應下修 20% 才有成交機會。土地仲介、地主委託案件可參考此論述說服降價。

北市預售 30–50 坪「中產坪數」幾乎消失，建商集中推出 60 坪以上豪宅產品。原因：豪宅總價高、利潤厚、不受信用管制衝擊。對外溢效應：中產家庭往新北、桃園、海線等周邊區域擴散。

信義代銷觀察：下半年買氣有望因央行鬆綁 + 新青安效應回溫，但房價恐持續下修。「量先價後」格局明確，建議賣方接受合理議價，買方則有相對較好的進場機會。